...tout est une question de temps.

Importance du temps en Immobilier

La gestion du temps est essentielle dans le secteur immobilier. Si vous maîtriser votre temps, et si vous anticiper, vous pouvez :

-Saisir rapidement des bonnes affaires.

-Faire venir des locataires plus tôt, augmentant ainsi vos revenus locatifs et diminuant vos propres charges.

-Éviter toute rupture dans la chaîne immobilière.

-Payer vos créanciers à temps et éviter des pénalités.

Cet article est rédigé dans les sens de maitriser les temporalités, chacune des notions évoquées sont détaillées dans d’autres articles. Voici un aperçu global des étapes immobilières, chacune est importante à son titre

Chronologie de la Recherche Avant l'Achat

1. Aller voir votre banquier


2. Durée : comptez environ 1h pour ce rdv, tout dépendra de votre profil financier et s’il s’agit de votre banque habituelle
   
   Objectif : Connaitre votre Capacité d’Emprunt (théorique) et leur parler de votre projet immobilier. C’est bien de mettre dans la confidence celui-ci car il saura être ainsi réactif avec vous , « traitez-le » comme un partenaire financier.


3. Recherche d'un bien immobilier
   
   Durée : comptez environ de 15 jours à 6 mois. Cela pourrait être moins si vous êtes aguerri et que l’opportunité se présente, ou beaucoup plus si vous préférez prendre du temps d’analyse ou si vos critères sont plus prononcés
   
   Objectif : Identifier 50 à 100 annonces immobilières par jour. Il vous faut du volume pour analyser le maximum d’opportunités et pouvoir y découvrir probablement une pépite
   
   Organisez-vous le matin très tôt, durant vos pauses, vous devez penser immo, réfléchir immo, ressentir immo ;)


4. Visites
   
   Faites le maximum de visites possibles. Rome ne s’est pas construit en un seul jour, l’apprentissage d’un secteur ou des facettes de l’immobilier peuvent prendre du temps. Gagner en expérience étape par étape. Faites vous ainsi des contacts avec les agents immobiliers et montrer votre présence active dans cette recherche. L’achat immobilier reste une affaire également de relations et de contacts humains, vous augmentez ainsi vos chances d’être mis sur une bonne piste. Notez le maximum durant vos visites pour être efficace, et posez des questions, les agents immobiliers comme les vendeurs se réjouiront d’échanger sur le bien ou le secteur immobilier. Pensez même à leur proposer de boire un café si vous en avez le temps.

Si un bien semble correspondre à votre projet immobilier, il est très important de revenir ensuite lors d'un deuxième rdv avec un artisan pour établir un devis travaux. Avec celui-ci, vous aurez plus de précisions (financière et réelle) sur le projet et pourrez débloquer une enveloppe de travaux auprès de la banque dans un prêt global du projet. Si vous n'établissez pas d'enveloppe travaux au départ vous avez alors 2 risques: l'un c'est de ne pas disposer de la somme nécessaire pour la remise en place du bien, l'autre c'est de devoir à contre coup, et peut-être tardivement et dans l'empressement, créer un prêt spécifique pour les travaux qui sera probablement sur une période temporelle de prêt plus courte (jusqu'à 15 ans) et donc une mensualité forte à additionner sur le premier prêt.   

4. Simulation prêt immobilier
   
   Faites des simulations de prêt immobilier pour évaluer le potentiel de rentabilité d’un bien locatif. Nul besoin d’aller voir tout de suite votre banquier pour cela. Pas besoin non plus de réaliser des calculs d’apothicaire sur vos calculatrices ou tableur Excel. Vous pouvez utiliser simplement la page de simulation d’un pret immobilier et de rentabilité Rabbit-immo pour gagner en rapidité et en sécurité sur les résultats de calculs. Vous aurez alors immédiatement une analyse complète et rapide des biens prospectés. Vous pouvez d'ailleurs y inclure des travaux et vous serez guider pour dimensionner une enveloppe de travaux à envisager au vu des surfaces (m2) et de la lourdeur des travaux. Vous aurez une projection éclairée. Toutefois, veuillez consulter un artisan afin de préciser le montant réel. 
   
   Avec le simulateur locatif Rabbit-immo, vous serez ainsi certain de :
   
   - Ne rien oublier
   
   - Ne pas faire d’erreur de calcul
   
   - Être rapide sur vos recherches
   
   - Vous extraire de toute approche trop émotionnelle
   
   - Être à jour en termes de lois, fiscalité, etc
   
   - Avoir d’une réflexion globale (en termes de travaux, division de lot, etc)
   
   - Connaitre la rentabilité  sous toutes ses formes
   
   - Faire des comparaisons rapides entre plusieurs biens immobiliers


5. Offre d'achat et négociation
   

   Après la première ou la deuxième visite du bien, il est important d'agir rapidement et de privilégier une offre écrite. Cela permet de formaliser votre intérêt et d'initier les discussions avec le vendeur.
   
   Faites une offre à un vendeur dès que vous obtenez de bons résultats de simulation, que ceux-ci reflètent la réalité,  sont en accord avec votre stratégie d’investissement, et surtout un bon équilibre concernant le triptyque Rentabilité – Tension Locative et Risques. Nous reviendrons sur cette notion.
   
   Oser Faire une Proposition Basse
   
   Ne pas hésiter à faire une offre inférieure au prix demandé. Cela peut ouvrir la porte à des négociations, surtout si le bien est sur le marché depuis un certain temps.

   
   
   

   Durée et Points Clés
   
   La durée de la négociation peut varier, mais il est essentiel de rester flexible et ouvert. Voici quelques points clés à garder à l'esprit :

   
   
   

   Préparation : Avant de faire une offre, assurez-vous de bien comprendre le marché immobilier local (prix au m2, loyers possibles) et la valeur du bien (vous devez avoir réalisés plusieurs visites au préalable pour être à même de pouvoir comparer sur certains critères, mêmes personnels).
   
   Communication : Soyez clair et direct dans vos échanges avec le vendeur ou son agent immobilier. Restez courtois et ne dénigrer pas le bien immobilier, même si certain le font et même si le bien nécessite de grands travaux, sachez garder de la tempérance et du respect, pour certains vendeurs il s’agira d’un bien où ils lui porteront un lien émotionnel, il serait alors mal venu de ne pas être avec suffisamment de retenu (pour la transaction elle-même également).
   
   Suivi : Après avoir fait votre offre, n'hésitez pas à faire un suivi pour montrer votre intérêt et votre sérieux.

   
   


6. Premier rendez-vous avec le notaire
   

   Il s’agit lors de ce rdv de réaliser la signature du Compromis ou de la Promesse de Vente
   
   L'intervention du notaire est une étape clé dans le processus d'achat immobilier. Ce professionnel garantit la sécurité juridique de la transaction et accompagne les parties dans la finalisation de l'accord. Voici les éléments essentiels à considérer lors de la rencontre avec le notaire.
   
   Durée : Ce rendez-vous est crucial et dure généralement entre 1 à 2 heures. Il est conseillé d'apporter de quoi écrire et calculer, afin de prendre des notes et de clarifier les points importants.
   
   Vigilance lors de la Signature
   
   Pendant la signature, il est important de rester attentif aux détails du compromis ou de la promesse de vente. Cela inclut les conditions suspensives, le prix de vente et les délais.

   
   
   

   Délai d’Attente pour le Rendez-vous
   
   Selon la disponibilité du notaire, l'attente pour un rendez-vous peut parfois atteindre un mois. Planifiez en conséquence pour ne pas retarder le processus d'achat.

   
   


7. Délai de réflexion
   

   Lors de l'achat d'un bien immobilier, la période de réflexion est une étape décisive qui permet aux acheteurs de prendre du recul avant de finaliser la transaction. Acheter un bien immobilier impactant votre futur financier, vous disposez d’un délai de 10 jours pour vous assurer d’avoir la tranquillité (ou la force d’esprit) d’aller au bout du projet

   
   
   

   Détails de la Période de Réflexion
   
   Durée : 10 jours de réflexion : Conformément à la loi SRU (loi sur la solidarité et le renouvellement urbain), les acheteurs disposent de 10 jours pour se rétracter de la vente sans avoir à fournir de justification. Cette mesure s'applique spécifiquement aux logements d'habitation.
   
   Points Clés à Retenir
   
   Liberté de Se Rétracter : Pendant ces 10 jours, l'acheteur peut décider de renoncer à l'achat sans pénalité.
   
   Clauses Suspensives : Au-delà de cette période, il est nécessaire de recourir aux clauses suspensives, notamment la clause suspensive d'obtention de prêt bancaire, qui peut permettre d'annuler la vente si le financement n'est pas obtenu.

   
   


8. Préemption
   
   La préemption est un droit accordé à certaines collectivités ou à l'État, permettant d'acheter un bien immobilier avant d'autres acheteurs potentiels et sur certaines zones urbaines. 
   
   Délai de la procédure: Après la première signature chez le notaire, il est nécessaire d'attendre en règle générale au moins 2 mois. 


9. Financement
   

   Étapes Clés dans la Recherche de Financement
   
   Préparation du Dossier
   
   Venir avec un dossier béton : Avant de contacter une banque, assurez-vous d'avoir un dossier solide comprenant vos documents financiers, vos justificatifs de revenus, et une présentation claire de votre projet immobilier. Un dossier bien préparé augmente vos chances d'obtenir une offre de prêt avantageuse.

   
   
   

   Durée de la Recherche de Financement
   
   La durée pour trouver un financement peut varier habituellement entre 1 jour et 3 mois. Cela dépend de la complexité de votre situation financière et des délais des établissements prêteurs.

   
   
   

   Consulter Plusieurs Banques
   
   Ne vous limitez pas à une seule banque. Voir plusieurs établissements vous permet de comparer les offres, les taux d'intérêt, et les conditions de prêt. N'hésitez pas à négocier pour obtenir les meilleures conditions possibles.

   
   


10. Deuxième rendez-vous avec le notaire
    
    C’est le moment final de la Signature finale du compromis ou promesse de vente. Versement des proratas entre loyers en cours et Taxe Foncière à diviser (usage habituel).
    
    Durée de la Réunion : Comptez entre 1 et 2 heures pour ce rendez-vous notarial. Cela vous permettra de passer en revue tous les documents nécessaires et de clarifier les derniers détails avant la finalisation de l'achat.
    
    Vigilance : Rester vigilant : Pendant la réunion, il est essentiel de prêter attention à chaque élément des documents que vous signez. Bien qu’il soit réalisé sous l’œil d’un notaire qui est un professionnel dit assermenté, c’est-à-dire qu’il agit sous une totale neutralité et impartialité, les erreurs peuvent toutefois arriver (documents, montant, etc.). Ce rdv doit garantir que le vendeur et vous-même en tant qu’acheteur comprenez pleinement les termes de l'accord et les implications juridiques. 
    
    Matériel à Apporter : Normalement aucun spécifiquement mais prévoyez quand même de venir avec de quoi écrire et calculer : Assurez-vous d'apporter un carnet, un stylo et une calculatrice pour noter des informations importantes et effectuer des calculs si nécessaire.

Chronologie Après l'Achat

1. Travaux
   
   Faire ou faire faire les travaux nécessaires. Le temps de réalisation dépendra de très nombreux facteurs : la surface du bien, les types de matériaux, les durées d’arrivages de pièces, la complexité de réalisation, la connaissance et l’expérience des artisans (ou de vous-même) sur l’ouvrage, éventuellement les aspects administratifs et légaux des travaux à entreprendre, etc. Bref, vous l’aurez compris cette partie est d’une durée à géométrie des plus variable.


2. Aménagement
   

   Prévoyez à commander les meubles en amont, anticipez les délais de Livraison 
   
   Il est conseillé de commander vos meubles avant même de terminer l'achat, si possible. Cela garantit que votre espace sera prêt à accueillir vos nouvelles acquisitions dès que vous emménagerez.
   
   Pour les accessoires comme les luminaires l’achat peut être réalisé à l’instant t pour s’harmoniser avec le reste.
   
   Durée de montage : Prévoyez en moyenne 1 à 2 semaines pour l'ameublement d'un appartement. Ce délai peut varier en fonction de la disponibilité des meubles et des délais de livraison des fournisseurs et surtout de la taille totale des espaces à aménager.

   
   
   

   Points Clés à Considérer : Prenez le temps de bien planifier le nettoyage et l'aménagement de vos espaces. Pensez à la disposition des meubles pour maximiser l'espace et le confort. 
   
   Style et Cohérence : Choisissez des meubles qui s'harmonisent avec le style de votre appartement pour créer une ambiance cohérente.

   
   


3. Mise en annonce et location
   
   Préparer les annonces immobilières et organiser les visites pour louer le bien. 
   

   Faire des Photos de Qualité
   
   Prendre de bonnes photos est essentiel pour attirer des locataires. Prévoyez environ une demi-journée pour réaliser les photos. Assurez-vous que le bien soit propre et bien éclairé pour mettre en valeur ses atouts.

   
   
   

   Rédiger l'Annonce
   
   Après avoir pris les photos, il faut environ 1 heure pour rédiger une annonce attrayante. L'annonce doit inclure des informations claires sur le bien, les caractéristiques, le loyer, et les modalités de contact.

   
   
   

   Budget pour les Photos
   
   Si vous ne vous sentez pas à l'aise de prendre les photos vous-même, envisagez de faire appel à un photographe professionnel. Comptez un budget pour ces services si nécessaire.
   
    

   
   


4. Faire des visites
   

   Organiser les visites pour louer le bien.

   
   
   

   Durée des Visites
   
   Chaque visite peut durer entre quelques minutes et 1 heure selon la surface, comptez 30 minutes en moyenne. Il est conseillé de prévoir des créneaux suffisants pour que les potentiels locataires puissent poser des questions et apprécier le bien. Et de prévoir un battement entre chaque potentiel locataire également suffisant. Sans quoi vous risquez de ne pas disposer de suffisamment de flexibilité aux changements et retard de dernière minute.

   
   
   

   Durée Totale pour Louer
   
   Le processus de visites peut prendre de quelques minutes à quelques semaines, en fonction de la demande, de la disponibilité des candidats et surtout de la différenciation de qualité de la prestation que vous apportez par rapport au reste des logements. L’idéal pour vous, c’est de pouvoir trouver un futur locataire avant que la charge financière des mensualités + des charges associées ne vous soient trop importantes ou impactantes. (Pour les futures rotations de locataires il vous faudra anticiper dès que vous recevrez l’information d’une demande de résiliation de bail.)

   
   
   

   Points Clés à Retenir
   
   Préparation : Avant chaque visite, assurez-vous que le bien est propre et bien rangé. Un environnement accueillant peut faire toute la différence.
   
   Disponibilité : Soyez flexible avec les horaires de visite pour accommoder les potentiels locataires. Plus vous êtes accessible, plus vous augmenterez vos chances de louer rapidement.

   
   


5. Gestion du bien
   
   Suivre la gestion, l’entretien et la rentabilité de votre investissement. Durée: tout le temps où vous en serez propriétaire. Soit vous-même, soit déléguée.


6. Veille locative
   
   Suivre les changements de lois et faire évoluer ses stratégies. Plus vous passerez du temps à lire à ce sujet, ou serez en contact avec d'autres investisseurs ou forum d'investisseurs, et plus vous pourrez réaliser des pivots immobiliers qui seront pertinents...et parfois même sauver vos finances.


7. Arbitrage
   
   


8. Revendre au moment opportun. C’est-à-dire vendre si possible quand tout va bien . Peut-être que vous avez terminé votre prêt initial, que votre location tourne très bien, vous avez terminé les travaux et aménagements désirés, bref le bien est au top, vos finances également et aucun changement majeur dans votre situation personnelle n’est en vue. Les états les moins favorables à un moment de revente étant lorsque votre situation personnelle est instable ou sur le point de subir un choc, vos finances en déroutes ou le bien avec de graves difficultés (dégâts des eaux, incendie, impayés). Le bon moment de la revente sera donc quand le maximum de voyants sera au vert. Et pourquoi ? Parce que vous ne devez pas vendre dans l’empressement. Toute urgence qui se manifestera pour la vente est un signe que vous serez avec de forte pression de baisser le prix que vous auriez fixé (qu’il soit proche ou non des prix du marché). Soyez donc vigilant à revendre dans la bonne temporalité, celle de la sérénité Au possible bien sûr car la réalité est parfois plus aléatoire que nos objectifs. Bon courage dans vos démarches et réflexions.

The Golden Rabbit