...mon apport ? quel est le rapport ?

Quelle est l’importance d’un apport personnel dans un prêt immobilier ?

Peut-être vous demandez-vous pourquoi y-a-t-il toujours cette notion d’apport dans un prêt immobilier ? Comment se fait-il que l’on vous demande une somme d’argent en échange de vous en prêter ? Laissez-moi vous expliquer plus en détail comment se déroule pour chacun cet échange de procédé. Parce que oui il s’agit d’un échange, comme dans toute transaction. Ce qui est échangé en réalité c’est tout d’abord le rapport de confiance. Mais pourquoi me parle-t-on de confiance dans un moment de transaction financière ? Et bien car prêter à quelqu’un, même pour une entité financière relève de la confiance.

Premièrement pour une banque, le fait que vous ayez « pu épargner » lui démontre que vous être capable de tenir vos comptes et que vous devriez agir de manière responsable encore à l’avenir, lui assurant d’être crédité. Bien entendu cette trésorerie pourrait très bien provenir également d’un héritage ou même du produit de la vente d’un bien immobilier précédent. Toutefois la banque ne pouvant regarder votre passé de manière certaine, celle-ci regarde les chiffres.

Deuxièmement, émettre un apport personnel dans le projet démontre à la banque que vous croyiez en ce projet et que vous être prêt également à mouiller vos manches. Il s’agira donc là d’un rapport de partenaire financier au-delà des aspects contractuels.

Mais qu’est-ce que l’apport personnel tout d’abord dans un projet immobilier ?

Il n’existe pas en France de règle stricte pour l’apport, ni pour la demande bancaire de participation dans le projet. Il n'y a pas d'obligation. Généralement l’apport financier souhaité par la banque serait d’au moins 10%, mais pourrait être de plus selon le montant à financer, ou bien votre situation personnelle ; tout comme accepté et d’un niveau inférieur à 10% selon également l’enveloppe du projet et de vous-même. Au-delà du rapport de confiance, il s’agit pour elle d’évaluer le risque financier. Plus vous apportez dans la balance, et plus vos chances que la banque vous accorde le reste du prêt augmente. C’est un rapport de balancier. En effet, plus votre apport est élevé, moins le risque de défaut de paiement est important pour l’établissement prêteur. Il faut comprendre que lorsque vous emprunter une somme d’argent pour un bien immobilier physique, disons 100 000 euros pour un exemple simple, la banque aurait besoin, en cas de défaut de paiement de votre part tout de suite, de pouvoir le revendre au même prix. Or à condition qu’elle puisse revendre le bien dans les mêmes conditions au même prix que vous l’avez acheté, elle devra s’acquitter comme vous-même de payer des droits de mutation, c’est-à-dire des Frais de Notaire (7% à 10% du Prix de vente). C’est donc dans cette condition minimale de départ qu’elle se trouve dans le rapport de votre demande de prêt initial. S’assurer d’être rembourser (en théorie) de la totalité de ce qu’elle prête. Concernant la banque, il s’agit d’un établissement financier offrant un service en contrepartie d’argent, non d’un mécène. Donc on peut comprendre ce point de vue. Donc s’acquitter d’au moins 10% peut influencer favorablement la décision de la banque lors de l'étude de votre dossier. En général, cet apport est exprimé en pourcentage du prix d'achat total du bien. Par exemple, si vous achetez une maison à 200 000 euros et que vous disposez d'un apport personnel de 40 000 euros, cela représente 20 % du montant total.

Les avantages de l'apport personnel dans un prêt immobilier

Le principal avantage pour vous de mettre un apport et ainsi financer une partie de la somme à emprunter, c’est de ne pas payer d’intérêt dessus. Vous ne subissez aucun frais ni taxe sur cet apport. Vous n’aurez pas non plus de frais dessus comme lors d’un rachat partiel ou total de crédit avec le paiement d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé). Bref, quel que soit la désignation du frais en question, 1 euro pour votre projet restera 1 euro tout rond pour celui-là. Et en immobilier comme, tout régulièrement et globalement prend de la valeur les intérêts seront alors potentiellement pour vous. Et autre avantage significatif de l'apport personnel c’est qu'il peut vous permettre d'obtenir un meilleur taux d'intérêt. Les banques sont plus enclines à offrir des conditions favorables aux emprunteurs qui investissent une somme importante dans leur projet immobilier. Cela peut se traduire par des économies notables sur le coût total du crédit. En effet, un taux d'intérêt plus bas signifie moins de frais d'intérêt sur la durée de votre prêt, ce qui peut représenter des milliers d'euros d'économies.

Le second avantage, c’est de diminuer vos mensualités, aussi s’il est vrai que vous faites un effort financier à ce stade, vous permettez à votre futur vous d’en faire moins mensuellement. Vous allez diminuez d’autant plus le montant futur à rembourser. Si vous avez  une trésorerie personnelle conséquente pour un apport (ou même peu), c’est donc un choix stratégique personnel, entre s’occulter une capacité momentanée et améliorer demain, ou garder (cette épargne) et laisser à demain nos capacités à payer ces mensualités (mois après mois). On comprendra alors aisément dans cette affaire qu’il s’agit d’un équilibre personnel à avoir, une décision qui relève de chacun. Moins vous empruntez, moins vous aurez de mensualités à rembourser. Cela peut rendre votre budget mensuel plus gérable et vous permettre d'avoir une meilleure qualité de vie financière. En effet, avec des mensualités plus faibles, vous aurez plus de liberté pour vos autres dépenses, que ce soit pour des loisirs, des économies ou d'autres projets.

Le troisième avantage potentiel concerne votre poids financier par rapport à l’acceptation de votre offre par le vendeur, plus votre apport sera conséquent et plus un vendeur pourrait être intéressé par votre offre (tout dépendra du profil en face). Cela pourrait aussi vous donner un avantage lors de la concurrence avec d'autres acheteurs, surtout dans un marché immobilier tendu où les offres peuvent être nombreuses.

Le quatrième avantage se situe sur le fait d’augmenter vos chances de valider auprès d’une banque le prêt final. Le Graal finalement du projet c’est bien d’obtenir un prêt et démarrer celui-ci. Sinon le projet restera à l’étape d’une rêverie. Mettre un apport fait partit des nombreux critères qui augmentent la possibilité à ce que l’analyseur de risque financier soit enclin à donner son accord.

Enfin j’ajouterai, non comme avantage mais comme réalité d’acquisition, qu’au moment de l’achat du bien immobilier, même si vous êtes légalement le propriétaire, plus vous vous rapprochez d’un remboursement total à la banque, et plus une saisie hypothécaire de la part de la banque deviendra hypothétique. Plus vous vous rapprochez de payer le bien dans son intégralité, plus vous en obtenez son entière disposition sans contrepartie. Il est donc possible de remettre en question cette notion de propriété sur votre bien tant que celui-ci n’est pas intégralement payé. Vous gagnez donc en sérénité et sécurité financière à mettre le plus d’apport possible.

Statistiques sur l'apport personnel dans les prêts immobiliers

Les statistiques révèlent que la plupart des emprunteurs estiment « nécessaire » un apport personnel d'au moins 10 % du prix d'achat pour obtenir un prêt immobilier. Idée souvent véhiculée par les médias et les banques. Selon une étude récente, 40 % des acheteurs de leur première maison disposent d'un apport personnel compris entre 10 et 20 %. Ce chiffre souligne l'importance d'épargner pour les futurs propriétaires, car un apport supérieur à 20 % peut souvent être synonyme de meilleures conditions de prêt. Toutefois, les conditions de prêt s’inscrivent toujours au sein d’un « scoring bancaire » globale pour les banques, une grille de lecture des individus au travers de qui ils sont et de leurs comportements financiers.

Quoi qu’il en soit, les données montrent que les emprunteurs qui ont un apport personnel inférieur à 10 % sont souvent confrontés à des taux d'intérêt plus élevés. En effet, les banques considèrent ces dossiers comme plus risqués et peuvent donc appliquer une prime sur le taux d'intérêt. Une enquête menée auprès de divers établissements financiers a révélé que les emprunteurs avec un apport de moins de 5 % peuvent payer jusqu'à 0,5 % de plus en moyenne sur leur taux d'intérêt.

Comment constituer son apport personnel pour un prêt immobilier

Constituer un apport personnel peut sembler un défi, mais il existe plusieurs stratégies efficaces pour y parvenir. La première étape est de regarder ces comptes, les regarder et en détail. Rien de mieux qu’imprimer ces 3 derniers relevés bancaires pour voir et griffonner à la main tous les aspects de votre gestion financière. Notez vos rentrées d’argent, et vos charges. J’entends par là d’entourer et/ou surligner au marqueur les ressources régulières arrivant ainsi que toutes les dépenses que vous faites. Qu’il s’agisse de dépenses régulières ou irrégulières (exceptionnelles). Effectuez ce travail afin d’en distinguer plusieurs choses. Ce que vous pouvez éviter, ce qui sera toujours obligatoires, ce qui va disparaitre comme dépenses et ce qui pourrait être diminué.

Déterminer ensuite un budget clair pour vos dépenses, mais également un deuxième budget pour vos besoins et projets à court terme, et un troisième budget pour vos investissements, projets à long terme et épargne. En identifiant les domaines où vous pouvez réduire vos dépenses, vous pourrez allouer plus d'argent à votre épargne. Par exemple, réduire les sorties au restaurant ou limiter les achats impulsifs (voir compulsifs) peut vite faire une différence notable dans votre compte d'épargne.

Une méthode complémentaire efficace est d'ouvrir un compte d'épargne dédié à ces deux budgets. Et pour ce qui concerne l’investissement immobilier, vous pouvez même ouvrir un compte spécialement pour votre futur apport personnel. En mettant de côté une somme fixe chaque mois, vous pouvez facilement suivre l'évolution de votre épargne. De plus, certains établissements bancaires offrent des comptes d'épargne à taux d'intérêt élevé, ce qui peut vous aider à faire fructifier votre argent plus rapidement. N'oubliez pas de mettre en place des virements automatiques pour garantir que votre épargne soit priorisée.

Enfin, envisagez de vous fixer des objectifs d'épargne à court, moyen et long terme. Par exemple, vous pourriez viser d’économiser une certaine somme d'argent dans les six mois, puis une autre dans l'année suivante. Ces différents objectifs, avec des sommes moindres , valideront votre capacité à épargner et vous donneront une motivation supplémentaire pour épargner et rester concentré sur votre apport de projet immobilier. En ayant un plan clair pour vos objectifs personnels, vous serez en meilleure position pour constituer votre apport immobilier.

Les différentes sources d'apport personnel dans un prêt immobilier

Il existe plusieurs sources d'apport personnel que les emprunteurs peuvent considérer. La première et la plus courante est l'épargne personnelle comme vu précédemment. Cela peut inclure les économies accumulées au fil des ans, que ce soit par le biais d'un compte d'épargne classique ou d'un plan d'épargne à long terme. Les fonds que vous avez pu constituer grâce à un emploi stable, des primes ou des cadeaux peuvent également contribuer à votre apport.

Une autre source potentielle d'apport personnel est la vente d'un bien immobilier précédent. Si vous êtes déjà propriétaire, vous pourriez utiliser les bénéfices de la vente de votre maison actuelle pour constituer un apport pour l'achat d'un nouveau bien. Cela peut être une solution avantageuse, car vous bénéficiez non seulement de liquidités, mais aussi de l'expérience de la gestion d'un bien immobilier, ce qui peut rassurer les banques.

Enfin, il est également possible d'envisager des aides financières. Dans certains cas, des membres de la famille peuvent être disposés à vous prêter de l'argent ou à vous offrir un don pour vous aider à constituer votre apport personnel. Mais attention s’il s’agit d’un prêt au sein de la famille, mieux vaut que vous soyez complètement prêt mentalement à le rembourser (totalement), en capacité de le faire (projection financière personnelle), et sur une certaine échéance établit entre vous (prêt terminé à telle date). J’ajouterai de noter s’il s’agit d’un prêt gratuit entre vous ou bien avec intérêt si oui lesquels. Dater le document descriptif et signer. Ce type de prêt au sein d’une famille peut dans certain cas être un coup de pouce, c’est le but, mais dans d’autres cas de figure il peut être une épée de Damoclès, selon votre aisance personnelle à épargner ou encore la qualité des liens que vous avez avec ceux qui vous prêtent. Ne prenez surtout pas à la légère un prêt familial qui du coup serait hors établissement bancaire. Les liens qui unissent les membres d’une famille doivent toujours être privilégiés par rapport au financier. Gardez toujours cet aspect en tête.

De plus, certaines institutions financières proposent des prêts à taux zéro ou des subventions pour les primo-accédants, ce qui peut également compléter votre apport. En combinant plusieurs sources, vous pouvez rapidement atteindre le montant souhaité.

Quelques astuces pour augmenter son apport personnel dans un prêt immobilier

Pour augmenter votre apport personnel dans votre futur projet immobilier, il est essentiel d'adopter une approche proactive. L'une des meilleures stratégies consiste à réduire les dépenses inutiles. Passez en revue vos abonnements mensuels (téléphone, box internet, salle de sport et surtout vos énergies : électricité, gaz, …), vos frais fixes (loyer, alimentation, transport), et vos habitudes de consommation (sorties, lectures, santé, …). En éliminant ou en réduisant certaines dépenses, vous pouvez libérer une part significative de votre revenu à consacrer à votre épargne pour l'apport personnel.

Une autre astuce consiste à réfléchir selon l’axe opposé : celui de maximiser vos revenus. Cela peut être réalisé en recherchant des opportunités de travail supplémentaire, comme des emplois à temps partiel ou des missions freelance . Comme ceci peut être couteux en temps, vérifier au préalable que cela puisse convenir avec votre environnement personnel actuel et envisager toujours ce principe de multiplication des sources sur une durée courte ou à moyen terme déterminée dans le sens de la constitution rapide de l’apport. J’entends par là des sources qui vous prennent une grande quantité de votre temps. La multiplication des sources sera alors destinée pour maximiser votre apport. Sur le long terme et non pour forcément un apport personnel, la multiplication des sources de revenus peut-être bien entendu très intéressante, à condition d’équilibrer sa vie personnelle et professionnelle selon sa vision propre et celle de son foyer. Vous pouvez vous créer de la robustesse financière en le faisant petit à petit dans vos habitudes , « scaler vos activités » oui mais non au détriment de tenir le cap sur la durée.

Vous pouvez également envisager de vendre des objets dont vous n'avez plus besoin, comme des vêtements, des appareils électroniques ou des meubles. Les plateformes en ligne facilitent la vente d'articles d'occasion et peuvent constituer une source non négligeable de liquidités. Faire le tri et la vente pour un nouveau départ, c’est toujours une bonne occasion pour repartir sur une page blanche.

Enfin, il peut être judicieux d'ouvrir un compte d'épargne avec un taux d'intérêt plus élevé pour votre apport personnel. Cela vous permettra non seulement de garder votre argent à l'abri, mais également de le faire fructifier. Le compte principal dit compte chèque est donc tout bonnement à proscrire pour accueillir votre futur apport immobilier. Vous devriez donc utiliser un livret parmi ceux-ci : un Livret d’Epargne Populaire, un livret de Développement Durable, Livret Jeune ou encore un Livret A. Chaque compte possède ces propres avantages et inconvénients : plafonds, versement à l’ouverture, taux d’intérêts, conditions d’âge, conditions de ressources.  

Voici une grille de lecture officielle gouvernementale :

Livret A

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2365

https://www.economie.gouv.fr/cedef/livret-a

Livret de Développement Durable (LDD ou LDDS)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2368

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/livret-developpement-durable-et-solidaire-ldds

Livret d'Epargne Populaire (LEP)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2367

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/livret-epargne-populaire-lep

Livret Jeune

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2904

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/epargne-livret-jeune

Certaines banques offrent des promotions pour les nouveaux clients, ce qui pourrait être une occasion à saisir, mais devenir nouveau client devrait être plutôt à adopter lorsque vous chercherez à financer votre bien. Chacun recherchera la stratégie qui lui convient.

Combinez plusieurs stratégies différentes précédemment listés afin de constituer dans de meilleures conditions votre apport personnel immobilier.

Les conséquences de ne pas avoir d'apport personnel dans un prêt immobilier

Ne pas disposer d'un apport personnel peut avoir plusieurs répercussions sur votre projet immobilier. Tout d'abord, cela peut restreindre le nombre de banques qui vous financeraient et leurs conditions de financement. Les banques sont souvent réticentes à accorder des prêts sans apport, car cela représente un risque plus élevé comme évoqué plus haut. Par conséquent, vous pourriez vous retrouver à devoir accepter des conditions moins favorables, telles que des taux d'intérêt plus élevés ou des mensualités plus importantes.

De plus, l'absence d'apport personnel peut vous rendre vulnérable en cas de baisse de la valeur du bien immobilier. Si vous empruntez la totalité de la somme nécessaire à l'achat, vous pourriez rapidement vous retrouver dans une situation où vous devez rembourser un montant supérieur à la valeur de votre bien. Cela peut entraîner des difficultés financières à long terme et potentiellement mener à des situations de surendettement.

Enfin, ne pas avoir d'apport personnel peut également nuire à votre crédibilité en tant qu'emprunteur. Les banques préfèrent les clients qui montrent un engagement financier en investissant leurs propres fonds. Une absence d'apport peut donc influencer négativement votre capacité à obtenir un prêt ou à bénéficier de conditions avantageuses. Si votre démarche est de devenir un investisseur immobilier à long terme, mettre un apport est une garantie supplémentaire pour valider le projet et établir un partenariat de confiance avec un établissement bancaire. C'est pourquoi, quoi que soit votre profil, il est fortement recommandé de travailler à constituer en amont un apport avant d'envisager un prêt immobilier plus sereinement.

Les prêts immobiliers sans apport personnel

Bien que la majorité des banques privilégient les emprunteurs avec un apport personnel, il existe des solutions pour obtenir un prêt immobilier sans apport. Vous pourriez être dans une posture ou votre capacité à le constituer est temporairement difficile alors que votre projet est très porteur financièrement.

Certaines institutions financières proposent des prêts à 110 %, ce qui signifie qu'elles financent non seulement le coût d'achat, mais aussi les frais annexes comme les frais de notaire. Cependant, ces offres sont rares et souvent réservées aux primo-accédants ou aux jeunes acheteurs ; ou encore un autre profil pouvant accéder à ce type d’offre est aussi celui de l’investisseur immobilier ayant réalisé et présenté un dossier béton (tout en n’ayant pas négligé non plus le reste de son profil financier).

Il existe également un autre procédé d’achat immobilier, celui de l’acte en main qui vous permettrait de réaliser différemment la transaction immobilière et obtenir en quelque sorte un projet financer à 110%. Ce type de transaction notariale appelé acte en main nécessite un article spécifique et possède avantages et inconvénients.

Il est également possible de recourir à des prêts spéciaux, comme le prêt à taux zéro (PTZ) en France, qui permet aux ménages d'accéder à un financement sans apport personnel, sous certaines conditions. Le PTZ est destiné à favoriser l'accès à la propriété pour les primo-accédants et peut couvrir une partie significative du coût d'achat. Toutefois, il est essentiel de bien se renseigner sur les critères d'éligibilité.

Enfin, il est important de se rappeler que même si un prêt sans apport est possible, il peut entraîner des conséquences financières à long terme. Les mensualités seront généralement plus élevées et le coût total du crédit sera plus important. Il est donc conseillé de bien peser les avantages et les inconvénients avant de prendre une telle décision. Le choix de l’équilibre doit être fait en incluant financièrement parlant le court terme et le long terme

Agir

En conclusion, l’apport immobilier reste un moyen important pour vous permettre d’augmenter vos chances de faire financer un bien immobilier, tout en réduisant vos futures charges mensuelle et intérêts de crédit. Toutefois, vous devez rester vigilant à garder également une trésorerie pour vous-mêmes pour vos autres projets ou ne serait-ce que comme matelas financier en cas de besoin/pépin. Aussi, vous devez travailler cette réflexion vous-même ou avec celui de votre conjoint, ou bien encore avec une personne de votre entourage vous permettant le recul nécessaire. Vous devez effectuer ce travail avant de faire appel à un service extérieur qui pourrait être : soit juge et partit sur ce critère là et vous faire payer le service, ou bien soit celui d’un banquier qui souhaiterait que vous mettiez le plus possible dans la balance pour diminuer le risque de défaut de paiement que vous faites porter à la banque. Ce n’est pas si compliqué finalement pour trouver le juste équilibre d’apport à réaliser. C’est vous qui pouvez et devez connaitre vos comptes. Certains diraient qu’il y a 2 écoles entre mettre le maximum d’apport et en mettre le moins possible, la réalité et votre réalité financière est je vous l’assure plus fine que ça, modérée et sans nul doute intermédiaire. Privilégiez soit d’aller vers un apport conséquent pour baisser votre charge globale et mensuelle future, soit d’aller vers un apport faible compte tenu de vos ressources ou projets actuels mais tout en gardant un regard avisé à faire grossir un matelas financier de sécurité.

Garder confiance et le plus important agissez !

The Golden Rabbit