« …mon peuple périt faute de connaissance »

Vous rêvez d'acheter un bien immobilier, que ce soit votre première maison, un bien locatif ou tout simplement de réaliser un projet qui vous tient à cœur, mais vous vous demandez si vous avez les moyens d'emprunter auprès des banques. Ne vous inquiétez pas car tout se prépare. Dans cet article, je vais vous indiquer comment se calcule votre capacité d'emprunt et ainsi vous donner les clefs pour concrétiser vos projets financiers. Que vous soyez salarié, indépendant ou même en recherche d'emploi, il est important de connaître votre capacité d'emprunt afin de mieux planifier votre budget. Nous vous expliquerons les différents éléments à prendre en compte, tels que vos revenus, vos dépenses, vos dettes et votre capacité d'épargne. Grâce à notre guide, vous saurez exactement combien vous pouvez emprunter en toute sécurité. Que vous souhaitiez financer l'achat d'un bien immobilier, investir dans un projet entrepreneurial ou simplement vous offrir un voyage de rêve, cet article vous aidera à identifier les éléments composants et impactant votre capacité d'emprunt et à prendre les bonnes décisions financières en conséquence. Ne laissez pas les interrogations sur votre capacité d'emprunt vous empêcher de réaliser vos projets. Les conseils indiqués dans cet article devraient vous permettre d’ouvrir les portes de vos réalisations immobilières.

Qu'est-ce que la capacité d'emprunt?

La capacité d'emprunt est un terme financier qui désigne le montant maximal qu'un individu peut emprunter auprès d'une institution financière, en fonction de sa situation financière personnelle. Cette évaluation prend en compte plusieurs éléments clés, notamment les revenus, les dépenses, les dettes existantes et le taux d'endettement. En d'autres termes, c'est la limite au-delà de laquelle un emprunteur ne pourra plus rembourser ses créances sans mettre en péril sa situation financière et donc son foyer.

La capacité d'emprunt est déterminée par une analyse minutieuse des finances d'un emprunteur. Cela inclut une évaluation des revenus mensuels nets, des charges fixes, des dettes en cours et des frais de vie. Les banques et les organismes de crédit utilisent des formules spécifiques pour établir cette capacité, afin de s'assurer que l'emprunteur ne s'engage pas dans des montants qu'il ne pourrait pas rembourser. Cette mesure est primordiale pour éviter le surendettement et pour garantir la sécurité financière de l'emprunteur. Ce calcul est bien entendu opéré à un instant t et votre situation pourrait évoluer dans un avenir proche.

Comprendre sa capacité d'emprunt permet également aux individus de mieux planifier leurs projets financiers. Que ce soit pour l'achat d'une Résidence Principale ou le financement d'un investissement Locatif, connaître cette capacité aide à établir un budget réaliste et à éviter des engagements financiers dangereux. C'est donc un indicateur essentiel pour toute personne souhaitant réaliser un projet immobilier.

Pourquoi est-il important de calculer sa capacité d'emprunt?

Calculer sa capacité d'emprunt est essentiel pour plusieurs raisons. Tout d'abord, cela permet de déterminer le montant que l'on peut réellement emprunter sans risquer de compromettre sa stabilité financière. En ayant une vision claire de ses finances, il devient possible de fixer des objectifs réalistes et d'éviter de se lancer dans des projets qui dépassent ses moyens. Cela contribue à une meilleure gestion de son budget et à une prise de décision éclairée.

Ensuite, une bonne compréhension de sa capacité d'emprunt aide à établir une relation saine avec son institution financière. Les banques apprécient les emprunteurs qui sont conscients de leur situation financière et qui prennent le temps de bien évaluer leurs besoins avant de demander un prêt. Cela peut également influencer les conditions de l'emprunt, telles que le taux d'intérêt et la durée du remboursement, car un emprunteur responsable est souvent perçu comme moins risqué.

Enfin, connaître sa capacité d'emprunt peut également offrir un avantage lors de la négociation des termes d'un prêt. En étant bien informé, un emprunteur peut discuter avec la banque de manière plus assertive, en ayant une idée précise de ce qu'il peut se permettre. Cela renforce non seulement la confiance de l'emprunteur en lui-même, mais cela peut également mener à de meilleures offres et conditions de prêt.

Calcul de la Capacité d'Emprunt Immobilier : Comment estimer ce que vous pouvez emprunter ?

Votre capacité dépend de plusieurs facteurs, notamment de vos revenus, vos charges, le taux d'intérêt proposé par la banque, et la durée du prêt. Voici donc comment comprendre et calculer votre capacité d'emprunt.

Les Éléments Clés du Calcul

La capacité d'emprunt dépend de 2 éléments bancaires :

…et elle se base sur deux principaux éléments vous concernant :

1. Rentrées d’argent :
   
   Ce sont toutes les sources de revenus que vous percevez, telles que vos salaires, pensions, allocations, rentes et commissions.


2. Charges de crédits :
   
   Ce sont les dépenses liées à vos crédits en cours, telles que vos mensualités de crédit immobilier, les assurances, les taxes foncières, les charges de copropriété, et le loyer que vous payez à un propriétaire si vous êtes locataire.

La Formule de Calcul

La capacité d'emprunt est calculée à l'aide de la formule suivante :

Cela peut sembler complexe, mais voici le calcul.

 [12*(Mensualité Max d’Emprunt*(1-(1+(Taux TAEG/12))^(-12*Durée d’Emprunt en années)))] /Taux TAEG

Calcul de la Mensualité Max d'Emprunt

La mensualité maximale que vous pouvez emprunter est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges

Cela donne donc :

35%*[Rentrées d’argent+  (70%*Recettes locatives)  ) ] -  Somme des CHARGES de Crédits

Exemple de Calcul :

Imaginons un emprunteur avec les éléments suivants :

• Salaires : 1800€ + 1500€


• Loyer personnel : 400€


• Crédit immobilier : 300€


• Charges locatives : 90€


• Revenu locatif : 610€

La mensualité max d'emprunt sera calculée ainsi :

Cela signifie que la mensualité maximale que cet emprunteur peut se permettre est de 914€.

Calcul de la Capacité d'Emprunt Totale

À partir de cette mensualité maximale, vous pouvez calculer la capacité d'emprunt totale en fonction de la durée du prêt et du taux d'intérêt. Si l'emprunteur choisit un taux TAEG de 3,6% et une durée de 20 ans (240 mois), la capacité d'emprunt sera calculée ainsi :

En appliquant cette formule, l'emprunteur peut obtenir un prêt de 156 210 €.

Précisions sur les facteurs à prendre en compte pour calculer sa capacité d'emprunt

Pour calculer sa capacité d'emprunt, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Pour commencer, il est important de dresser une liste exhaustive de toutes les sources de revenus.

Le premier facteur est le niveau des revenus. Il est important d'évaluer toutes les sources de revenus, qu'il s'agisse de salaires, de revenus d'activités indépendantes, de revenus locatifs ou d'autres formes de rémunération. Il faut inclure non seulement le salaire principal, mais aussi les primes, les revenus locatifs, les dividendes d'investissements ou encore les aides sociales.

Les banques prennent généralement en compte les revenus nets, c'est-à-dire après déduction des impôts et des charges sociales. Il est donc important de fournir des informations précises et à jour.

Prendre en compte des revenus nets, c'est-à-dire après déduction des impôts et charges, permet d'avoir une vision claire de ce que l'on peut réellement utiliser pour le remboursement d'un prêt.

Un autre facteur important à considérer est le montant des dépenses mensuelles fixes. Cela inclut les charges comme le loyer, les factures d'électricité, les prêts en cours, les charges de famille, et autres dépenses nécessaires à la vie quotidienne. En soustrayant ces dépenses des revenus, on obtient le reste à vivre, qui est essentiel pour déterminer combien un emprunteur peut consacrer au remboursement d'un prêt. Une bonne gestion de ses dépenses est donc primordiale pour maximiser sa capacité d'emprunt. Les dépenses incluent les charges fixes, telles que le loyer ou l'hypothèque, les factures d'électricité, d'eau et de gaz. Il serait judicieux d'y inclure les dépenses variables, comme les courses alimentaires, les loisirs, et les dépenses imprévues, mais les banques ne fonctionnent normalement pas de la sorte.

Enfin, les dettes existantes jouent un rôle notable dans le calcul de la capacité d'emprunt. Les banques examinent le taux d'endettement, qui est le rapport entre le montant des dettes et les revenus. Actuellement, il est recommandé que le taux d'endettement ne dépasse pas 35 % des revenus nets pour un foyer (qu’il s’agisse d’une personne seule également). Cela signifie qu'un emprunteur doit s'assurer qu'il n'a pas trop de dettes en cours avant d'envisager d'autres emprunts. Une approche équilibrée de la gestion des dettes peut non seulement améliorer la capacité d'emprunt, mais également favoriser une santé financière à long terme.

Les différentes méthodes de calcul de la capacité d'emprunt

Il existe plusieurs méthodes pour calculer la capacité d'emprunt, et chacune a ses propres spécificités. La méthode la plus courante est celle du taux d'endettement. Ce calcul consiste à additionner toutes les charges mensuelles liées aux prêts en cours et à diviser ce montant par les revenus mensuels nets. Ce ratio donne une idée précise de la part des revenus que l'emprunteur consacre au remboursement de ses dettes. Actuellement, un taux d'endettement inférieur à 35 % est considéré comme optimal pour obtenir un prêt mais il faut bien entendu considérer ce niveau de 35% incluant lui-même le projet à financer.

Une autre méthode consiste à évaluer la capacité d'emprunt sur la base des revenus disponibles. Cette approche se concentre sur le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui reste des revenus après déduction des dépenses fixes et des charges. Les banques peuvent établir un seuil minimum de reste à vivre pour s'assurer que l'emprunteur peut faire face à ses dépenses quotidiennes tout en remboursant le prêt. Cela permet de garantir que l'emprunteur ne se retrouve pas en difficulté financière en raison d'un emprunt trop important.

Suivi de vos finances réelles et précision sur votre capacité d’emprunt

Pour une estimation plus précise, il peut être utile d'analyser vos dépenses sur plusieurs mois afin d'identifier les variations et de mieux anticiper les charges futures. L'utilisation d'un tableau de budget peut également aider à suivre ses revenus et ses dépenses de manière efficace et organisée. Avec des informations bien clarifiées sur vos finances, vous serez en bonne position pour prendre des décisions éclairées sur vos projets immobiliers à financer.

Pour tout projet immobilier, optez toujours pour consulter un conseiller financier, en plus de votre simulation Rabbit-immo, afin d’obtenir une évaluation plus précise et personnalisée de votre capacité d'emprunt et garantir que vous n’ayez rien omis.

Les critères des banques pour accorder un prêt

Lorsqu'il s'agit d'accorder un prêt, les banques se basent sur plusieurs critères afin d'évaluer votre solvabilité d'emprunteur. Le premier critère est généralement le taux d'endettement. Comme mentionné précédemment, les banques cherchent à s'assurer que l'emprunteur ne consacre pas plus d'un tiers de ses revenus à rembourser ses dettes, ce qui pourrait le placer en situation de surendettement. Un taux d'endettement maîtrisé est donc un indicateur de stabilité financière pour les établissements prêteurs.

Un autre critère important est la régularité des revenus. Les banques préfèrent prêter à des individus ayant des revenus stables et prévisibles. Par conséquent, les salariés en CDI sont souvent perçus comme des emprunteurs moins risqués par rapport aux travailleurs indépendants (entrepreneurs) ou aux personnes en CDD (également auprès d’emprunteur en situation d’intérim). La durée d'ancienneté dans l'emploi peut également jouer un rôle significatif dans l'évaluation, car elle témoigne d'une certaine sécurité professionnelle.

Enfin, l'historique de crédit de l'emprunteur est un facteur déterminant. Les banques consultent le dossier de crédit de l'emprunteur pour vérifier s'il a respecté ses engagements financiers passés.

On parle souvent de « scoring bancaire » pour parler de la grille de réflexion des banques sur le risque financier d’un emprunteur. Un bon score de crédit, indique une gestion saine des dettes et des remboursements à temps, peut faciliter l'obtention d'un prêt et permettre d'obtenir de meilleures conditions. À l'inverse, un historique de retard de paiement ou de dettes impayées peut entraîner un refus de prêt ou des taux d'intérêt plus élevés.

Les erreurs à éviter lors du calcul de sa capacité d'emprunt

Lors du calcul de sa capacité d'emprunt, vous ne devez pas commettre certaines erreurs habituelles. La première erreur fréquente est de surestimer vos revenus. Cela peut être tentant, surtout lorsque l'on souhaite obtenir un montant d'emprunt plus élevé. Cependant, il est important d'être réaliste et de ne considérer que vos revenus nets et récurrents. Vous ne devez pas inclure non plus vos primes aléatoires ou vos revenus incertains, cela fausserait les calculs. Comme dit l’adage, qui peut le plus peut le moins, en n’intégrant pas des revenus aléatoires vous aurez une vision peut-être plus dégradée que la réalité mais nettement plus sûr, et c’est aussi la vision bancaire quoi qu’il en soit.

Une autre erreur à éviter est de négliger les dépenses variables. Souvent, les emprunteurs se concentrent uniquement sur les dépenses fixes, comme le loyer et les paiements de prêts. Cependant, les dépenses variables, comme les loisirs, la nourriture et les frais médicaux, peuvent également avoir un impact significatif sur votre reste à vivre. Une vision complète de vos finances doit inclure toutes les dépenses, afin d'obtenir une évaluation précise de la capacité d'emprunt. Toutefois là il s’agit du calcul du reste à vivre

Enfin, il est essentiel de ne pas ignorer l'importance de l'historique de crédit. De nombreux emprunteurs ne vérifient pas leur dossier de crédit avant de demander un prêt. Cela peut entraîner des surprises désagréables si des erreurs ou des dettes non réglées apparaissent dans le dossier. Il est donc recommandé de consulter son score de crédit et de corriger toute anomalie avant de solliciter un prêt, afin d'optimiser ses chances d'obtenir un financement dans de bonnes conditions.

Calculer rapidement votre capacité d'emprunt et faites essais

Trouver ici comment faire votre : simulation capacité d'emprunt

Sous Rabbit-immo, en entrant des informations telles que vos revenus, vos dépenses, vos dettes vous pourrez obtenir une idée précise de votre Capacité d'emprunt, ainsi que de votre Taux d’endettement actuel.

Grâce à ce simulateur de Capacité d’Emprunt en ligne , vous allez non seulement calculer votre capacité d'emprunt, mais aussi votre Taux d’endettement et estimer sur le volet Simulateur les mensualités que vous auriez à payer sur un projet immobilier en fonction des taux d'intérêt, de la durée du prêt et du montant emprunté. Cela vous offre une vision claire des coûts associés à un prêt, ce qui est essentiel pour prendre des décisions importantes comme celle d’acheter un bien immobilier. De plus, vous pouvez ainsi comparer différents scénarii de projets immobiliers ou d’offres de prêt bancaire proposé. Cela vous permet ainsi de choisir la meilleure option pour vos besoins.

Cependant, il est important de se rappeler qu’il est et restera toujours utile en dernier lieu avant de vous lancer sur un projet immobilier (c’est-à-dire de proposer une offre d’achat à un vendeur) d’obtenir au moins un retour financier sur votre capacité d’emprunt de la part d’un banquier. Commencez donc par un retour de votre banquier habituel pour commencer de manière simple et rapide.

Les 2 visions : banques et Rabbit-immo sont donc complémentaire pour vos calculs de Capacité d’Emprunt, l’un vous indiquera une vision spécifique à la banque consultée  avec ses propres règles de calculs, l’autre sur Rabbit-immo vous indiquera une vision plus transversale et vous offrira plus de souplesse de modularité de réflexion financière.

Les conseils pour augmenter votre capacité d'emprunt réelle

Pour augmenter votre capacité d'emprunt réelle, plusieurs stratégies peuvent être mises en place. Tout d'abord, il est essentiel d'améliorer votre score de crédit. Cela peut être réalisé en s'assurant que toutes les factures et les dettes sont payées et à temps. Un bon historique de crédit est un atout majeur pour les banques, car il témoigne d'une gestion financière responsable. En outre, éviter de solliciter de nouveaux crédits avant de demander un prêt peut également contribuer à maintenir un bon score.

Une autre méthode efficace consiste à réduire vos dépenses. En établissant un budget strict et en identifiant les domaines où des économies peuvent être réalisées, il est possible d'augmenter votre reste à vivre. Cela peut inclure des choix de consommation plus judicieux, comme réduire les sorties ou opter pour des produits moins chers. En diminuant vos charges mensuelles, vous pourriez améliorer votre taux d'endettement et, par conséquent, votre capacité d'emprunt mais les banques n’inclus pas toujours cette partie variable dans les calculs de votre capacité d’emprunt en préférant regarder vos charges fixes.

Enfin, augmenter vos revenus peut également avoir un impact significatif sur la capacité d'emprunt. Cela peut passer par la recherche d'un emploi mieux rémunéré, la demande d'une augmentation salariale, ou même par la diversification des sources de revenus, comme des activités freelances ou des investissements. Chaque euro supplémentaire ajouté aux revenus contribue à une meilleure situation financière et permet d'augmenter le montant qu'un emprunteur peut se permettre d'emprunter.

Réalisez vos projets financiers grâce à une capacité d'emprunt bien calculée

En conclusion, comprendre et calculer sa capacité d'emprunt est l’ étape clef de départ pour réaliser tout projet financier d’envergure comme celui d’un achat immobilier. En tenant compte en permanence de vos revenus, de vos dépenses et de vos dettes, vous serez mieux armé pour planifier votre budget et éviter le surendettement.

N'oubliez pas que la capacité d'emprunt n'est pas fixe et peut évoluer avec le temps. En améliorant votre situation financière, que ce soit par une gestion rigoureuse de vos dépenses, une amélioration de votre score de crédit ou une augmentation de vos revenus, vous pourrez augmenter votre capacité d'emprunt. De plus, l'utilisation d’un outil de simulations immobilières multiples, en ligne, comme Rabbit-immo peut grandement faciliter ce processus, vous offrant une vision claire de vos options et une souplesse de raisonnement. Il est toutefois toujours conseillé de reboucler vos chiffres avec l’avis d’un professionnel pour garantir et valider votre approche. Ne laissez pas l'incertitude vous freiner, et freiner vos projets. Testez, agissez, ouvrez des portes…

Quoi qu’il en soit, prenez le temps et le recul de toujours réaliser en amont des simulations sur des projets impactant vos ressources financières. Travailler toujours vos chiffres plusieurs fois et avec des valeurs dégradées de façon à gagner en robustesse face à tout évènement futur sur vos projets. En tant qu’acheteur de votre Résidence Principale, comme en tant qu’investisseur immobilier, il vous faudra toujours être en mesure de calculer votre Capacité d’Emprunt actuel et celui après un projet de façon à prédire plus ou moins la suite des évènements

…et comme dit le dicton : un homme avertit en vaut deux, et j’ajouterai à cela un homme préparé en vaut quatre !

The Golden Rabbit