…fallait pas l’inviter

La gestion de locataires peut parfois devenir complexe, surtout en cas de non-paiement des loyers. Pour éviter de se retrouver dans une situation difficile, il est essentiel de bien préparer le bail, de sélectionner avec soin le garant et de prévoir les actions à entreprendre en cas de litige. Voici les étapes à suivre pour gérer efficacement ces situations. Pour ceux qui êtes investisseurs, vous êtes entrepreneurs; et lorsque vous entreprenez, des obstacles se dresseront sur votre chemin. Que vous soyez négligeant ou attentif, il vous faudra parfois manœuvrer en eaux troubles.

Lorsqu’il s’agit d’être humain, vous devez composer avec le maximum de hauteur et de professionnalisme afin de résoudre tous les conflits que vous pourriez avoir. Plus vous résolvez vos problèmes de manière pacifiste et légale, mieux vous vous porterez. Attention car Pacifiste ne veut pas dire manquer de fermeté et encore moins de vigilance ou de contrôle.

1. Espérer le Meilleur, Prévoir le Pire

La gestion des locataires compliqués commence dès la rédaction du bail. Il est primordial de protéger son investissement immobilier dès le départ. Un bail bien rédigé est essentiel pour éviter de futures complications. Pour se prémunir des risques, voici les mesures à prendre avant de remettre les clés :

• Clauses de résiliation : Assurez-vous que le bail comporte toutes les clauses de résiliation nécessaires en cas de non-paiement. Cela doit être fait de manière claire, transparente et avec des délais précis. Préférez utiliser des baux qui soient à jour et suffisamment officiels.

Voici des baux téléchargeables, depuis le site du gouvernement :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920

ou sur le site de Selectra qui est un courtier multi-offres (énergie, télécoms, assurances, banques...)

https://selectra.info/demenagement/contrat-bail

Voici également chez Selectra des kits de location intégrale pour disposer du bail + de l’acte de caution solidaire + des états des lieux d’entrées et sorties à réaliser + des notices d’informations nécessaires pour prémunir de tous litiges.

https://selectra.info/demenagement/kit-location

• Liste minimum de location : Demander tous les documents minimums à votre ou vos futurs locataires


• Documents annexes : Tous les documents annexes (comme la notice d’information, les diagnostics) doivent être transmis au locataire.


• Signature : Toutes les pages du bail doivent être paraphées, et la page de validation finale doit être signée. Cela vous protège contre toute contestation.

2. Avant Tout Problème : Anticiper les Difficultés

Afin d'éviter les mauvaises surprises, il est essentiel de prendre certaines précautions dès le départ :

• Carte d’identité et du garant : Le garant est un élément important du dossier. Il est indispensable d’obtenir une copie de la carte d’identité (recto et verso) du locataire et de son garant.


• Authenticité des justificatifs : Vérifiez l'authenticité des justificatifs de revenus. Une simple demande de justificatif ne suffit pas toujours, il est préférable de les valider par des outils en ligne pour éviter toute fausse information.


• Garant : Prenez un garant pour votre locataire (minimum 1, 2 si possible). Le salaire du garant doit être au moins trois fois supérieur au montant du loyer. Le garant est l’une des meilleures protections contre les loyers impayés.


• Sélectionner avec soin le garant : Le lien du garant est important ; il ne doit pas être l'ex-mari ou l'ex-femme du locataire. Vérifier donc certains fait avant de vous engager hâtivement dans une relation propriétaire/locataire qui seraient compliquée.

3. Garanties et Précautions Supplémentaires

• Garantie Visale : la garantie Visale si le garant ne vous semble pas suffisant. C'est une garantie gratuite qui couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés. Il s’agit là d’un interlocuteur comme tiers de confiance qui n’est pas physique mais qui ne se défaussera pas lui-même potentiellement en cas de règlement nécessaire de loyer, et celui-ci recherchera toujours à obtenir dédommagement auprès de l’intéressé. Pour plus d’informations, consultez le site Visale.


• Trésorerie de côté : Il est sage de prévoir une trésorerie de précaution (économies ou réserves), équivalente à un an de loyer, afin de pouvoir faire face à des imprévus.


• Garantie loyer impayé (GLI) : Vous pouvez prendre une garantie sur loyers impayés pour vous protéger en cas de défaut de paiement. Cela vous assure de percevoir les loyers même si le locataire ne paye pas. Tous les assureurs ne se valent pas de ce côté-là, les assurances loyers impayés ne vous couvriront pas au même niveau de garantie pour ce point, certaines vous aideront financièrement tout de suite, d’autres non, certaines seront limités dans le temps et d’autres vous accompagneront tout au long du périple. Voici un assureur qui allie couverture du bien, protection en cas défaillance de paiement du locataire et prix compétitifs : il s’agit de KEYNI

https://keyni.eu/

4. Ne Pas Remettre les Clés Sans Engagement

Avant de remettre les clés au locataire, assurez-vous d’avoir un engagement écrit et signé de la part du ou des garants. Ne vous lancez jamais dans une location sans avoir un engagement clair du garant sur papier. Cette précaution vous permettra de vous protéger contre toute situation où les loyers ne seraient pas payés.

5. Comportement Professionnel

En cas de conflit, restez professionnel et poli. Évitez d’écrire des messages qui pourraient vous être reprochés. Ne parlez pas de choses que vous pourriez regretter, et ne tentez pas de vous rendre justice sur place. Cela pourrait aggraver la situation. L’objectif est de garder une communication calme et respectueuse, même si la situation est frustrante.

6. Si le Problème Survient : Passer à l’Étape Supérieure

Si le locataire ne paie pas, voici les étapes à suivre :

• Écouter mais agir rapidement : Restez à l’écoute du locataire, mais au bout d’un certain moment, il est nécessaire de passer à l’étape supérieure (huissier). La rapidité d’action est primordiale pour éviter que la situation ne se détériore davantage.


• Contacter un professionnel : Si nécessaire, faites appel à un huissier ou à un avocat spécialisé dans la gestion des loyers impayés. Il existe des solutions juridiques adaptées à chaque situation.


• Procédure légale : Sachez qu'une procédure légale pour récupérer votre bien peut prendre entre 1 et 2 ans si le locataire ne paie pas et que le garant fait défaut également. Soyez préparé à cette échéance pour ne pas être pris au dépourvu.

7. Quels sont vos possibilités en cas de non-paiement des Loyers par votre Locataire ?

Si le problème survient, vous pouvez envisager :

• d’Activer la Garantie Loyer Impayé (GLI).


• un Report de mensualité exceptionnelle : En fonction de votre situation financière, un report de mensualité peut être envisagé pour alléger la charge temporaire.

Vous ne devez en aucun cas remettre les clefs trop rapidement au(x) locataire(s)….même s’il est pressé, et d’autant plus s’il est pressé. En tous cas tant que les formalités ne sont pas accomplies et PAS AVANT TOUT ENGAGEMENT écrit et signé du ou des Garants.

Ayez de la souplesse dans votre discours, mais surtout, restez clair dans votre ligne de conduite.

La gestion des locataires compliqués nécessite de bien s’être préparer dès le début pour ne pas en avoir, ou de prendre les bonnes précautions et de savoir réagir rapidement si des problèmes surviennent. Avec une gestion rigoureuse et la mise en place de garanties appropriées, vous pouvez minimiser les risques liés à la location immobilière.

The Golden Rabbit